계약서 권리금 안정여부 꼭 확인을
계약체결 확정일자 받아 피해 예방
전력사용ㆍ간판부착위치 확인해야
2년 간 아무 문제없이 버섯 매운탕 집을 운영하던 P씨(46세)는 최근 날벼락 같은 통보를 받았다. 당연히 계약 연장에 동의해 줄 것으로 생각하고 있었던 건물주로부터 점포를 비워달라는 이야기를 들은 것이다.
그동안 쌓아 놓은 단골고객을 고스란히 잃어버린다는 점도 억울했지만 무엇보다 갑갑했던 것은 현재의 점포에서 사업을 시작할 때 이전 사업자에게 지불했던 8，000만원이나 되는 권리금을 한 푼도 받을 수 없다는 사실이었다.
그래서 여기저기 조금이라도 계약을 연장하거나 권리금을 보상받을 수 있는 길이 없는지 수소문을 해 보았지만 결론은 아무것도 없었다. 보증금 2，500만원만 손에 쥐고 다른 점포를 찾을 수밖에 없는 것이 그의 현실이었다.
충무로에서 칼국수 전문점을 운영하던 L씨(52세)의 경우도 마찬가지이다. L씨의 경우는 계약 기간이 만료되기 불과 2개월 전에 노후한 인테리어의 개선 공사를 위해 2，000만원 정도의 비용도 추가로 투자한 상태였지만 단 한 푼도 돌려 받지 못하고 고스란히 건물주인에게 점포를 되돌려 주어야 했다.
위의 사례에서 볼 수 있듯이 상가는 주택과는 달리 법적， 제도적 보호를 전혀 받을 수 없는 권리금이라는 것이 관행처럼 거래되고 있다. 권리금은 현 사업자와 미래의 사업자간에 법적 근거 없는 금전적 거래이다.
따라서 건물주가 세입자와의 계약기간이 만료되고 나서 본인이 직접 그 점포를 운영하고자 할 때에 문제가 발생하게 된다.
왜냐하면 대부분의 건물주들은 이러한 상황을 예견하고 임대계약 당시의 계약서에 ‘상기 점포는 일체의 권리금을 인정하지 않음’이라는 단서조항을 명기해 놓기 때문이다.
사업을 개시한 뒤에 본인의 생각 이상으로 영업활동을 통한 매출액이 확보되면 이러한 사실이 큰 문제가 되지 않을 수도 있다. 그러나 많은 점포들이 계약 기간인 1∼2년 내에 지불한 권리금의 상당 부분을 회복하지 못한다는 데에 문제가 있는 것이다.
상가임대차 그 중에서도 권리금과 관련된 부분으로 인해 세입자와 건물주간에 적지 않은 마찰이 있었던 것이 사실이다.
경제적 약자로 평가되는 상가 세입자들을 위해 보호대책을 제도로 정립한 것이 바로 '상가 임대차 보호법'이다.
이 법의 골자는 세입자가 2회 이상 월 임차료가 연체되어 있거나 건물에 막대한 피해를 입히는 등 극소수의 경우를 제외하고는 최장 5년 동안 기존 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 세입자에게 부여한 것이다. (물론 지역 특성에 따라 전세 보증금의 상한선이 정해져 있다. 서울의 경우 환산 전세보증금 2억 4，000만원 이하이다. 여기서 환산 보증금이란 월세보증금에 월 임차료에 100을 곱한 금액과 합산한 총 금액을 말한다.
즉 월세 보증금 1억원에 월 임차료가 150만 원이면 환산 보증금은 2억 5，000만원이 되는 것이다. 이로 인해 동 법이 시행되기 몇 개월 전 전국의 건물주들이 월 임차료를 보호법 대상 이상으로 인상하려는 움직임을 집단적으로 보여 세입자들의 민원을 야기하기도 했다.)
그러나 이러한 법의 적용을 받기 위해서는 2002년 11월 이후 신규 계약을 체결하고 세무서에서 계약 체결에 따른 확정일자를 받아 놓아야만 한다. P씨의 경우도 2001년 11월 이후 2년이 지난 2003년 11월에 계약을 갱신하고 있기 때문에 새로운 계약부터 이 법의 적용을 받을 수 있는 것이다.
이와 같은 상가 임대차 보호법의 내용을 일부 알고 있다 하더라도 점포 계약을 할 때에 주의할 점은 많다. 권리금의 경우 합리적인 금액은 시설 관련 권리금을 제외하고 영업 권리금이나 바닥 권리금을 포함한 금액을 현재 사업자의 월 순수익의 10∼12배 범위 내에서 인정하는 방식으로 계산해 보는 것이 좋다.
또한 인터넷 게임방， 횟집， 꽃집， 제과점 등 신선도를 유지해야 하는 상품을 다루거나 한꺼번에 많은 용량의 전기가 필요한 사업인 경우 상가 건물의 전력 용량 또한 계약 이전에 살펴보아야 할 요소이다.
그밖에도 간판을 부착할 수 있는 위치가 제대로 남아 있는 지， 인근 점포의 간판이 내 점포의 공간을 침범하고 있지는 않는지 등도 검토해야 할 중요한 요인이다. (중부소상공인지원센터☎730-7315)
