지난 연말 서울시가 오는 2010년까지 단계적으로 개발한다는 내용의 '도시 및 주거환경정비 기본계획안'에 따르면 일반주거지역의 계획용적률이 190%일 경우 개발가능 용적률은 234%， 계획 용적률이 210%일 경우는 250%까지 상한을 확대 적용하게 된다. 따라서 사업시행방식과 임대주택 건립기준등을 구체적으로 알아본다.(제56호 1월5일자 참조)

　◆정비구역별 토지이용 방향

　노후주택구역은 정비기반시설이 양호하나 구역내 주택들이 대체로 노후 불량한 구역으로 기반시설에 대한 부하를 최소화하면서 노후주택을 정비하게 된다.

　주거환경관리구역은 양호한 주택들이 다수 존재하지만 구역내 도로가 미비하고 이로인해 노후불량주택이 구역 일부분에 밀집해 있는 경우로 전면개발이 불합리한 구역으로 정비기반시설의 정비가 필요한 지역이다.

　주거환경정비구역은 주거환경이 극히 열악하여 전면개발이 필요한 구역을 말한다.

　특별관리구역은 주거환경이 극히 열악하여 전면개발이 불가피하나 구릉지등에 위치해 있어 도시경관 및 자연환경등의 특별한 관리가 필요한 구역이다.

　◆전면ㆍ수복개발등 사업시행방식 다양화

　과거 무허가 주택의 정비가 주요 정책목표였을 때는 전면재개발 이외에는 적절한 대안이 없었지만 건축법에 따라 적법하게 건축된 노후주택의 정비가 주요 이슈가 되고 있는 현재에는 전면개발과 더불어 수복개발등 사업시행방식을 다양화했다.

　기본방향은 주거지의 유형별 관리방향 및 토지이용 유도방향과 정합성을 유지하고 전면개발에 의한 주거환경정비 이외의 다양한 사업방식을 권장하고 있으며 공공지원의 확대를 통한 공공성을 강화했다.

　전면개발이란 주거환경이 극히 열악한 구역으로 전면개발 이외의 사업방식으로 주거환경정비가 어려운 구역을 말한다.

　수복개발이란 정비기반시설이 비교적 양호하나 노후불량 주택에 대한 정비가 필요한 구역과 한옥 밀집지역등 보존의 필요성이 있는 구역을 말한다.

　수복(전면)개발이란 양호주택이 다수 있지만 정비기반시설의 확충과 정비가 필요한 구역과 경우에 따라 불량주택이 밀집한 부분에 대한 전면개발도 병행하는 구역을 말한다.

　전면(수복)개발이란 주거환경이 극히 열악하지만 구릉지등의 자연환경 보호가 필요한 구역으로 공공지원 확대를 통한 사업을 활성화할 수 있는 구역을 말한다.

　한마디로 표현하면 노후주택구역은 수복개발을， 주거환경관리구역은 수복(전면)개발을， 주거환경정비구역은 전면개발을， 특별관리구역은 전면(수복)개발을 하게 된다.

　◆주택재개발의 단계별 추진 계획

　주거지 정비의 시급성， 상위계획 및 관련계획과의 적합성을 고려하고 생활권역 구분을 통한 연계성을 확보하고 도시기능의 개선효과를 증대하면서 자치구 및 지역주민의 추진의지를 고려하고 도시 전체의 균형적인 개발을 유도하게 된다.

　단계별 계획의 수립기준의 1단계는 2004년부터 2005년까지로 주거지 정비를 위한 구체적인 지침과 계획을 갖고 있는 구역이다. 주거환경이 극히 열악한 구역과 구역지정을 입안중인 구역을 우선 고려했다.

　2단계는 2006년부터 2007년까지로 과밀하고 생활권역 내 도로등이 부족하여 주거환경 정비가 필요한 구역으로 기존 기본계획 2단계 구역 대상 범위와 신규 요청 구역등이다.

　3단계는 2008년부터 2010년까지로 1단계와 2단계에서 제외된 구역으로 장래 주거지 정비가 필요한 구역이다.

　사업 추진단계의 변경이 법 제3조 및 시행령 제9조에 의거 경미한 사항에 해당되므로 가능한 한 3단계 구역을 1단계로 조정하는 것은 배제된다.

　단 뉴타운사업지구에 포함됐거나 정비기반시설 설치등의 연계가 필요한 경우， 도시 및 주거환경정비 차원에서 단계조정이 필요한 경우는 예외로 했다.

　◆임대주택 건립기준

　임대주택의 의무건립 세대수는 총 건립가구의 17%이상， 거주 세입자 총가구수의 35% 이상으로 지어야 한다. 또 임대주택 건립세대 당 부지면적은 25㎡를 확보해야 한다. 하지만 학교를 설치할 경우 학교부지면적을 임대주택 1세대당 부지확보 면적인 25㎡로 나누어 면제세대수를 산정하게 된다. 여기서 면제 세대수가 의무건립 세대수 보다 많을 경우 임대주택 건립을 면제할 수 있다.