청계천은 수경축(水鏡軸) 세운상가는 녹지축(綠地軸)이라는 슬로건 아래 청계천 개발과 정비는 성공리에 완성됐으나 세운녹지축 도시환경정비사업은 표류를 거듭하고 있다. 이에 대한 문제점과 대책을 제시하고자 한다.

◆ 세운녹지축 도시환경정비사업의 문제점

녹지, 공원, 도로 등의 도시계획 신설 시에는 도시계획사업으로 정부 또는 지방자치단체에서 시행해야 할 사업을 서울시의 정책 사업인 녹지축 조성 사업을 도시재정비촉진계획으로 결정하여 천문학적인 모든 비용을 세운지구 저밀도 토지 등 소유주에게 전적으로 부담하도록 입안 계획 고시를 실시, 해당 구역내에 일체의 건축허가 제한 등으로 토지 등 소유주들은 시장 공동화 현상으로 직·간접적으로 경제적인 피해를 보고 있다.

녹지축 부분 소유주의 평균 대지 지분이 일반 저밀도 구역내 소유주 지분보다 매우 낮은 불합리한 토지이용계획으로 조합구성이 불가능하며 고밀도 지역과 저밀도 상업지역간 주민들의 생각과 견해가 다르고 서로가 피해의식을 느끼며 사업주체로서 분쟁만 조장되어 화합에 어려움이 예상되는 이유로 고밀도 녹지축 1인의 토지 면적은 약 3.3㎡에서 10㎡(1-3평)으로 구성돼 있으며 조합이 구성된다해도 녹지축 고밀도 소유주가 저밀도 토지 소유주 보다 인원이 많아 문제가 발생할 요소는 상존한다.

사업성면에서도 구(舊)도심개발 사업성보다 낮아 구역내 용적률 990%이상을 허용한 건축물과는 대조적으로 녹지축 사업 용적률은 850%로 제한하며 높이도 122m내로 제한하고 녹지축 사업에 소요되는 천문학적인 비용 약 1조5천억에서 약2조원을 저밀도 토지 소유주에게 기부체납 형식의 비용으로 부담하도록 결정 고시 한 것은 저밀도 소유주에게 너무나 가혹한 재산 침탈 행위나 다름없다.

저밀도 구역내 대지 및 건물의 종전 감정 평가총액을 대략 5조원으로 계산하고 저밀도 주민의 녹지축 사업비용을 대략 2조원으로 계산하면(기부체납비용) 비례율은 60%정도로 열악할 수 있다는 것이다.

세운지구 및 녹지축 정비사업은 입안자들이 책상에서 계산한 부담률 13.4%는 현실감이 없는 계획만을 입안하기 위한 계획이라는 것이다.

잘못 입안된 도시정비사업계획으로 사업을 시행하여 보라는 서울시의 판단은 사업 진척이 될 수 없는 것은 당연한 일이다.

녹지축 고밀도 지분 소유주들의 시설물 등은 100% 철거되는 부분으로 도시계획시설 사업대상으로 중앙정부나 서울시의 또는 지방 자치 단체 예산으로 시행되어야 하나, 구역 내 저밀도 토지 등 소유주들이 공동사업을 시행하고 동시에 분양권을 부여하는 등의 행위를 행정적으로 명하는 것은 이율배반적 모순일 수도 있다.

◆ 세운녹지축 도시환경정비사업 대책

고밀도 녹지축 토지등 소유주와 저밀도 토지 등 소유주와 지역을 분리, 사업시행을 하여야 할 것이다. 녹지, 공원, 도로등의 도시계획 시설등의 신설은 도시계획시설사업으로 정부 또는 서울시, 지자체에서 시행해 왔으므로 녹지축 소유주들에게 세운1구역처럼 아파트 및 상가에 대한 선 보상을 서울시 예산으로 보상하는 방법과 녹지축 공사가 완료되면 보상금으로 아파트를 조합원 분양가를 적용받아 세운구역 아파트로 입주하는 방법을 서울시가 실행에 옮기면 될 것이며 개발 이득금은 적절히 환수해 녹지축 보상 및 설치비용으로 일부를 대체하면 될 것이다.

다른 대안으로는 고밀도 건물 등을 제일 뒤에 철거 후 개발해 녹지축을 건설하면 일종에 순환 개발이 자동으로 이루어질 수 있을 것이다.

사업을 성공시키는 핵심 키워드는 녹지축 조성비용을 저밀도 지역소유주에게 부담시킬 경우 그에 합당한 만큼의 용적률(1,000%)을 상향조정하는 인센티브를 부여해 녹지축 소유주들이 개발 전보다 손해를 보는 사례가 발생하지 않도록 특단의 행정조치를 해야 할 것이다.

도시재정비촉진을 위한 특별법 시행령 제13조(재정비촉진계획의 수립기준) 법 제9조 5항에 의거 재정비촉진사업에 따라 발생하는 개발 이익을 적절히 환수할 수 있도록 기반 시설의 설치규모 및 설치비용의 분담 규모를 정해야할 것이며 다양한 지역주민의 의견을 반영하고 지역적 특성이 충분히 고려될 수 있도록 계획이 수립되어야할 것이다.

결론적으로 토지등 소유주가 손해를 보는 도시환경정비사업을 해서는 안될 것이며 주민이 관의 계획을 이해하고 자발적으로 동의를 할 수 있는 홍보와 상세한 계획을 수립하는 소통의 장이 마련되어야 하며, 어떤 경우에도 정치 논리로 경제를 종속시켜서는 안 될 것이다.

위에 열거한 문제점 및 대응책으로 도시환경정비사업의 실행이 어려울 경우는 고시된 계획을 조속히 취소하고 구역단위로 개발할 수 있는 융통성을 발휘해, 국토를 효율적으로 활용토록 하여야 할 것이며 나아가서는 개인 재산의 재산권을 행사하지 못하도록 수십년간 건축행위를 제한하는 행정을 해서는 안 될 것이다. 자유민주주의 국가의 시민이기에 시장경제 원리에 입각해 자유롭게 재산권 행사를 할 수 있도록 각종 규제 또한 풀어야 할 것이다.

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