재개발은 내년 상반기 이후 추진가능

장기전세주택 시프트가 역세권 재개발·재건축 정비구역에서도 공급된다. 역세권 시프트는 민간 사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하는 대신 이에 따른 개발 이익의 일정 부분을 시프트로 돌려 서울시가 매입하는 방식으로 공급하는 것으로 지금까지 지구단위계획에 의해서만 가능했다.

서울시는 주택재개발정비사업과 재건축정비사업에서도 역세권 장기전세주택 시프트 건립이 가능토록 '2010 도시·주거환경정비기본계획'을 변경하고 지난달 28일자로 고시했다. 이번에 변경된 '2010 도시·주거환경정비기본계획'은 역세권 시프트 공급대상을 재개발, 재건축 사업 등 정비계획까지 확대하는 내용을 담고 있으며, 시프트 사업이 추진될 대상지가 서울시내 재개발·재건축구역 18㎢ 중 약 4%인 0.8㎢정도가 될 것으로 추정하고 있다. 예상 공급량은 약 1만 3천호에 이른다.

역세권 시프트는 역으로부터 250m 이내의 1차 역세권(10만㎡이하)은 원칙적으로 용도지역을 준주거지역으로 상향, 용적률을 500%까지 완화하고, 역에서 250∼500m 이내의 2차 역세권은 제3종일반주거지역으로 상향해 용적률을 300%까지 완화하는 등 용도지역과 밀도를 차등 적용한다. 이중 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률 증가분의 2분의 1을 개발이익 환수차원에서 역세권 시프트로 공급토록 했다.

서울시는 역세권 시프트의 부속토지는 기부 채납한 것으로 보고, 건축비는 표준건축비로 매입해 주변 전세시세의 약 80%로 무주택세대주에게 공급할 계획이다.

다만, 역세권이라도 도시자연공원구역, 근린공원, 자연경관지구, 최고고도지구, 전용주거지역 등과 접한 경우, 그리고 택지개발지구(지구단위계획구역)·아파트지구 등 별도의 관리계획이 수립된 구역과 전용·제1종일반주거지역은 원칙적으로 대상지에서 제외, 난개발을 방지한다.

또한 입안권자의 입안과정 및 위원회 자문과 심의 등을 거치면서 입지 여건에 따라 도시계획적 판단하에 대상 지역과 용적률을 차등하여 운용함으로써 난개발 논란을 차단한다는 계획이다. 서울시는 기본계획 변경 고시 이후 '역세권 장기전세주택 건립관련 정비계획 수립 및 운영기준'을 오는 11월 중으로 바로 제정하면 재건축정비사업에서는 바로 시행이 가능하고, 재개발정비사업에서는 도정법에 재개발소형주택 건립이 가능토록 법령이 개정되는 내년 상반기 이후에나 적용이 가능할 것으로 보고 있다.

이에따라 글로벌 금융위기의 여파로 침체된 건설경기가 활성화되면 인센티브가 많은 역세권 민간 시프트가 활성화 되고, 이는 무주택 시민들이 교통이 편리하고 또한 직장과 가까운 곳에서 생활할 수 있는 기반이 조성될 것으로 보인다.