재개발, 신속통합기획(舊 공공기획) 전면도입

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시, ‘6대 재개발 규제완화 방안’ 마련… 구역지정기간 5년→2년 단축
'재개발 규제완화책' 도계위 통과… 노후 저층주거지 재개발 확대
구역지정 진입장벽 ‘주거정비지수제’ 폐지, 주민 동의절차 간소화

그동안 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’가 폐지되고, 주민 동의절차가 3번→2번으로 간소화된다. 민간이 주도하는 정비사업을 공공이 지원하는 통합기획으로 정비구역 지정절차를 대폭 단축시키는 ‘신속통합기획’(구 ‘공공기획’)도 본격화된다. 


서울시는 △주거정비지수제 폐지 △신속통합기획 전면도입 △주민동의절차 간소화를 골자로 하는 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’ 변경안이 9월 15일 ‘서울시 도시계획위원회’에서 수정 가결돼 최종 확정됐다고 밝혔다. 


기본계획 변경안은 이번 도시계획위원회 심의에 앞서 9월 8일 서울시의회 의견청취에서 원안동의된 바 있다. 


이로써 주택공급 활성화를 위해 오세훈 시장이 지난 5월 발표한 ‘6대 재개발 규제완화 방안’이 이행 준비와 제도 개선을 마무리하고 본 궤도에 오르게 됐다.


6대 방안은 △‘주거정비지수제’ 폐지 △‘신속통합기획’(구 ‘공공기획’) 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화를 통한 사업성 개선 △매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 통한 신규구역 발굴이다.


6대 방안 중 ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제를 풀기 위한 기준 변경은 이달 말 완료를 목표로 현재 마무리 작업 중이다. 시는 제도 개선이 마무리되는 대로 매년 구역 지정 공모를 실시해 정비의 시급성, 구별 안배 등 고려, 속도조절 등을 해가며 낙후된 노후지역을 신규구역으로 지정해나갈 계획이다. 


서울시는 기본계획이 시 도계위를 통과함에 따라 9월 23일 기본계획 변경 고시를 하고, 6대 방안을 적용하는 첫 민간재개발 후보지 공모에 착수할 계획이다. 
그동안 법적 요건은 충족하지만 주거정비지수제의 문턱을 넘지 못해 재개발 기회를 얻지 못했던 낙후된 노후 저층주거지역도 이번 후보지 공모를 통해 주거환경 개선의 길이 열리게 될 것으로 기대된다. 
변경된 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’의 주요 내용은 △주거정비지수제 폐지 △신속통합기획 전면도입 △주민동의율 변경 및 동의절차 간소화 등이다. 


첫째, 2015년 도입된 ‘주거정비지수제’가 폐지됨에 따라 앞으로 법적(법령‧조례) 구역 지정요건만 충족하면 재개발 추진의 길이 열리게 됐다. 그동안은 법적 구역 지정요건을 충족했더라도 ‘주거정비지수 기준점수 70점 이상과 노후도 연면적 60% 이상을 충족’하는 지역만 구역 지정이 가능해 사업 문턱이 높았다. 


다만, 시는 ‘주거정비지수제’ 폐지로 구역 지정요건을 충족하는 대상지가 많아짐에 따라 향후 재개발 후보지 공모시 정비의 시급성, 구별 안배 등을 고려해서 후보지를 선정해 주택공급 속도를 조정해 나갈 계획이다. 무질서한 정비사업을 방지하고 주거지의 조화롭고 계획적인 관리를 이끌어낸다는 목표다.


둘째, ‘주거정비지수제’ 폐지로 구역지정 요건을 완화는 동시에, 구역지정 기간 단축을 위한 ‘신속통합기획’(구 ‘공공기획’)도 전면 도입한다.


특히, 이번 기본계획 변경에서 ‘공공기획’이라는 명칭을 ‘신속통합기획’(법적명칭 ‘정비지원계획’)으로 변경하여 반영한다. ‘공공재개발’, ‘공공재건축’ 등 공공주도 정비사업과 용어상 혼선을 해소하고, 사업의 주체는 민간이고 공공은 ‘지원’하는 본래 제도의 취지를 명확하게 표현하기 위한 취지다. 


‘신속통합기획’(정비지원계획)은 민간 정비사업 과정에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 것으로, 주민(조합)과 공공이 함께 복잡한 정비사업 프로세스를 통합된 기획을 엮어내는 제도다. 


시는 이번 기본계획 변경안에 ‘정비지원계획’의 명칭과 정의를 담았으며, 도시‧건축‧교통‧환경 등 다양한 부문을 종합해 “통합계획을 신속하게 진행”한다는 의미를 담아 ‘신속통합기획’이라는 브랜드 명칭을 사용하기로 했다. 


‘신속통합기획’ 전면도입으로 구역지정에 소요되는 기간이 기존 5년 이상에서 2년 이내로 대폭 단축된다. 기존에는 자치구가 주도해 3단계(사전타당성조사→기초생활권계획→정비계획수립)로 추진됐지만, ‘신속통합기획’에서는 단계별 협의 절차, 시‧구 합동 보호회 등이 생략‧간소화된다. 


또한, 시는 초기단계부터 전문가 지원을 통해 공공성과 사업성이 균형을 이루는 합리적인 계획 수립을 유도해 시행착오 없는 신속한 정비계획 결정을 이끌어낸다는 계획이다. 


셋째, 주민동의율 확인절차는 기존 3번(사전검토 요청→사전타당성 조사→정비계획 수립)에서 사전타당성 조사가 생략돼 2번으로 간소화된다.


대신, 사업 초기 주민들의 재개발 추진의향 확인을 강화하기 위해 사전검토 요청 단계의 동의율을 10%에서 30%로 상향해 주민 갈등을 최소화한다. 또한, 주민동의의 민주적 절차를 유지하기 위해 정비계획(안) 수립 단계까지의 주민동의 기준(토지등소유자의 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상)은 유지한다.


이번 기본계획 변경 내용이 적용되는 대상은 고시일(9.23.) 이후 신규 사전검토 요청 구역과, ‘주거정비지수’를 충족하는 종전 1단계 절차(사전검토, 사전타당성 조사)를 진행 중인 구역이다. 


다만, 종전 1단계 절차가 진행 중인 구역에서 신속통합기획 등 변경 내용에 따라 사업을 추진하기 위해서는 30% 이상 주민동의율 충족 확인 후 변경 내용에 따라 사업추진이 가능하다.