이번호에서는 온라인 상담사례를 게재합니다.

　(문) 양도소득세 관련 질문드립니다.

　35평형 아파트를 1994년에 1억4천에 구입했는데， 지금은 약 3억5천정도입니다. 그리고 사정상 28개로 등기가 쪼개진 다가구 원룸을 12개 소유하고 있는데 현재 모두 전세가 들어가 있는 상황입니다. 전세가 12개일뿐 실제로 재산가치는 없다고 할 수 있지요. 원래는 한건물 한 채로 등기가 됐었는데 예전에 경매로 넘어가게 돼 세입자들이 그집의 경매를 되받는 과정에서 등기가 쪼개지게 되었습니다.

　35평형 아파트를 처분하고 그돈으로 나머지 원룸 16개를 전세를 끼고 순차적으로 모두 소유한 뒤 등기합병(환원)을 해 원래대로 28개 원룸을 한 채로 소유하는게 목표인데， 이러한 경우 1세대 2주택(또는 3주택)에 해당돼 35평형 아파트를 처분할 때 중과세를 물어야 하는지요?

　(답) 질문한 내용 잘 보았습니다.

　먼저 확인해 둬야 할 것은 지금 질문자의 주택수는 13개가 됩니다. 아파트1채와 원룸 12채가 그것입니다.

　다가구주택은 하나의 매매단위로(여기서는 합병해 하나의 등기로 하는 경우) 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에만 단독주택으로 보게 됩니다.(소득령 155-15) 그 외의 경우， 즉 전체 28개 원룸중 12개를 소유하게 된 경우는 각각 1주택씩 12채를 소유하고 있는 것입니다. 따라서 아파트를 먼저 팔게 되면 1세대 3주택 소유자로 돼 중과세됩니다.

　따라서 먼저 해야할 일은 질문자의 목표인 28개 원룸을 모두 본인소유로 만들어 놓은 다음 하나의 등기로 병합(이렇게 하게 되면 1세대 2주택이 됩니다)해 1인에게 양도하는 것이 제일 좋은 방법입니다.

(이룸원세무회계사무소 ☎2254-4390)