얼마전 당 사무소와 거래하는 부동산중개소에서 한통의 전화가 걸려 왔다.

　자신의 고객이 양도세가 감면되는 상황인 것 같은데， 양도세 감면과 1세대 1주택 비과세 중에서 어떤 것을 적용해야 하는지 궁금하다는 것이었다.

　전화로 대충 들어 애매해 서면으로 보내 달라고 하자 자세한 내용을 팩스로 보내왔다.

　1999년 6월에 신축주택을 계약하고 계약금을 지급한 이후 2001년 12월에 입주해 거주하며 살았다고 한다. 그리고 2006년 6월 현재 1세대 1주택， 실거래가액이 6억 5천이며 양도할 예정이라고. 이에 양도세가 감면될 수 있는지， 아니면 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있는지 알아봐달라는 내용이었다.

　IMF이후 주택경기 활성화차원에서 신축주택(자가주택 또는 주택건설사업자로부터 취득한 주택)을 취득(최초 매매계약체결하고 계약금 납부)해 5년 이내 양도하는 주택은 양도소득세를 전액 감면하고， 5년이 경과한 후 양도하는 경우 5년간 발생하는 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감한다.

또한 다른 주택의 1세대 1주택 판정시 신축주택을 당해 거주자의 소유주택으로 보지 않는다.(조특법99조) 하지만 고가주택은 이 감면을 적용받을 수 없다. 여기서 고가주택은 양도당시 실거래가액이 6억원을 초과하는 주택이다. 따라서 이 사례의 경우에는 취득후 5년이내이지만 실지거래가액이 6억5천만원으로 고가주택에 해당돼 양도세 감면규정을 적용받을 수 없다.

그러면 1세대 1주택 비과세요건을 살펴보아야 하는데， 고가주택(6억원초과주택)은 1세대 1주택 주택에 대해서도 규제를 하고 있다. 즉 실지거래가액이 6억원까지만 비과세이고 그 초과분에 대하여는 양도세를 납부해야 한다.

　따라서 결론적으로 이 사례의 경우에는 양도세 감면규정과 1세대1주택 비과세규정은 적용받을 수 없고 양도소득세를 납부해야 하는데， 그 양도세액은 전체 양도차익에서 (양도가액-6억원)/양도가액을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

(이룸원세무회계사무소 ☎2254-4390)