최수진 국회의원(국민의힘, 중구성동구을 당협위원장)은 도심 내 장기 표류 중인 정비사업의 활로를 열고, 지역 간 균형 발전을 도모하기 위한 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안’을 8월 21일 국회에 제출했다.

이번 개정안은 1970∼1980년대 최초 개발 이후 세월이 흘러 다시 정비 시기가 도래한 도심지(서울 명동, 을지로, 무교동 등)의 특성을 전혀 반영하지 못하는 낡은 기부채납 제도를 혁신해 민간의 개발 활력을 극대화하고 개발 이익을 인접 서민 주거지로 환류시키는 법안이다.

◆[문제점] “몸에 맞지 않는 30년 전 옷”… 이미 충분한 도로 또 넓히라는 행정 편의주의

현행 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’은 인프라가 아예 없는 허름한 달동네를 밀고 아파트와 도로를 처음부터 새로 만드는 ‘1세대 재개발’ 기준에 맞춰져 있다.

상업지역 등에서 시행하는 도시정비형 재개발의 경우, 1970-80년대 최초 정비구역으로 지정되었으나 도심의 특성상 지구별로 정비구역을 분할 추진함에 따라 전체 정비구역의 사업이 완료되기까지 50년 이상이 소요되고 있다. 이 가운데 정비계획 수립 초기에 먼저 사업이 시행된 지구는 이미 건축물 노후년도가 경과해 ‘2세대 재(再)재개발’ 시기가 도래했다.

재(再)재개발 시기가 도래한 지구는 앞서 재개발 사업을 거치며 구역 내 도로와 공원 등 기반시설이 대부분 확보되어 있어, 정비구역 내에는 더 이상 확보할 만한 기반시설 부지가 남아 있지 않아 추가적인 기부채납을 통한 사업성 확보가 어려운 상황이었다.

게다가 땅 대신 현금으로 갈음할 수 있는 한도가 전체 기부액의 최대 50%로 못 박혀 있어, 민간에서 용적률 등 인센티브를 추가로 받기 위해 기부채납을 더 하고자 해도 나머지 절반은 반드시 땅이나 건축물로 제공해야 했다.

그러나 이미 기반시설이 충분히 확보된 도심 정비구역에는 추가로 제공할 토지(도로·공원 등) 자체가 없거나 불필요해, 추가 기부채납과 이에 따른 인센티브 확보가 원천적으로 막히면서 도심 내 정비사업이 장기 표류하는 핵심 대못으로 작용해 왔다.

반면, 정비구역 선 하나만 넘어가면 있는 인접 서민 주거지역이나 구도심 상권은 좁은 소방도로, 공영주차장 부족 등 극심한 인프라 결핍에 시달려 정비구역 안과 밖의 ‘인프라 양극화’가 갈수록 심화되는 악순환을 겪고 있다.

◆[해결책] '상생 정비' 솔루션… 현금 대납 75% 확대 및 인접지 대체 설치 허용

최수진 의원이 대표발의한 개정안은 이러한 도심형 정비사업의 고유한 특성을 반영해 다음과 같이 기부채납 제도의 유연성을 획기적으로 넓혔다.

(1)현금 대납 비율 (75%)의 확대 (안 제17조제5항): 이미 기반시설이 충분히 확보된 구역도 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 전체 기부 금액의 최대 75%까지 현금으로 납부할 수 있도록 했다.

이를 통해 토지 확보가 불가능해 가로막혀 있던 추가 기부채납과 그에 따른 용적률 등 인센티브 확보가 가능해져, 도심 정비사업의 사업성이 개선될 전망이다.

실제 평당 수억 원을 호가하는 서울 도심 상업지(명동, 을지로 등)는 이미 도로·공원 등 기반시설이 충분히 확보되어 있어 추가로 제공할 토지를 찾기 어려운 경우가 많다. 이런 구역에서는 현금 기부채납 비율을 늘림으로써 토지부족으로 막혀있던 추가 기부채납이 가능해지고, 이를 통해 고층 빌딩이나 오피스를 더 도심답게 지을 수 있게 된다. 부지 위에 창출되는 분양·임대 초과 가치는 민간 개발의 강력한 유인책으로 작용할 수 있다.

(2)정비구역 밖 대체 설치 허용 (안 제96조 단서): 도심 상업지역 등 정비사업이 활발한 구역은 이미 기반시설이 충분히 확보되어 있어, 사업시행자가 기부채납을 더 하고자 해도 정비구역 내에는 추가로 설치할 자리나 필요성이 없어 사실상 불가능했다. 반면 담장 너머 바로 옆에 위치한 낙후된 서민 주거지역은나 소방도로, 공영주차장 등 기반시설이 부족한 경우가 많았다.

이에 정비구역 내 기반시설이 충분한 경우, 인접한 소외지역에 소방도로를 뚫어주거나 공영주차장, 어린이공원 등을 대체 설치할 수 있도록 명시적인 특례 조항을 신설했다.

◆[기대효과] "건설사 특혜 아닌 '서민 인프라 상생 법안'"... 지자체 재정 부담도 덜어

법안이 통과되면 화려한 빌딩 숲의 개발 이익이 인근 달동네, 서민 주거지역의 실질적인 생활 환경 개선 재원으로 바로 흘러 들어가게 된다.

민간 시행사가 기부채납하는 현금 비율이 늘어남에 따라, 자치구는 막대한 예산을 추가로 들이지 않고도 구도심이나 서민 밀집 지역의 소방도로를 넓히고 공영주차장을 지을 수 있는 풍부한 자체 재원(현금)을 확보할 수 있게 된다.

일각에서 우려할 수 있는 '시행사 특혜' 시비에 대해서도 개정안은 철저한 공익적 통제 장치를 결합했다. 현금 대납 비율 확대와 정비구역 밖 대체 설치는 반드시 지방도시계획위원회의 엄격한 심의를 통과해야만 적용되므로, 무분별한 혜택 부여나 난개발 우려를 사전에 원천 차단했다.

◆최 의원 “막힌 정비사업 혈맥 뚫어 지역 간 상생 이끌 것”

최수진 의원은 "그동안 몸에 맞지 않는 낡은 규제 탓에 정작 개발이 필요한 서울 도심 핵심지의 재재개발 시계가 완전히 멈춰 있었다"며, "이번 개정안은 불합리한 규제 대못을 뽑아 도심 내 신축 주택과 오피스 공급을 촉진하는 동시에, 그 개발 이익으로 인접한 낙후 지역의 주차난과 도로망을 직접 해결해 주는 최초의 '서민 인프라 상생 법안'이다"라고 입법 취지를 밝혔다.

이어 최 의원은 “현금 기부채납이 늘어나면 확보된 소중한 재원이 서울시 특별회계에만 묶이지 않고, 실제 로컬 인프라 개선이 시급한 '해당 자치구(중구청 등)'에 최소 50% 이상 우선 배정되도록 서울시-지자체 간의 합리적 배분 기준을 마련하는 데도 힘쓰겠다”고 밝혔다.